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In der Rubrik "Verwalter-News" finden Sie aktuelle Nachrichten, Urteile und Analysen für Verwalter und Immobilienprofis.

Verwalter-News 25. Juni 2015

Instandhaltung: Anspruch gegen Eigentümergemeinschaft verjährt

Instandhaltungen sind in Versammlungen von Wohnungseigentümergemeinschaften ein immer wiederkehrendes Thema.

Bei den Eigentümern liegt schließlich die Verantwortung für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum. Dies gehört zur sogenannten ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ferner müssen die Wohnungseigentümer zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenwirken. Die Wohnungseigentümer sind gesetzlich dazu angehalten, das Notwendige zu vereinbaren beziehungsweise zu beschließen.

Gemäß Paragraph 16 Absatz 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum (WEG) gebührt jedem Wohnungseigentümer „ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß Paragraph 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile“. Nach Absatz ...

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Verwalter-News 17. Juni 2015

Wasserschaden: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft haftet nicht für Wasserschäden, deren Ursache von einer anderen Eigentumswohnung ausgeht. Dies stellte das Amtsgericht Bremen am 8. August 2014 (Aktenzeichen 29 C 20/14) fest.

Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer seine Eigentümergemeinschaft auf Schadensersatz verklagt, nachdem in seiner Wohnung ein Wasserschäden entstanden war. Dieser Schaden war vermutlich durch die Pflege von Pflanzen ausgelöst worden, die auf der Dachterrasse einer anderen Eigentumswohnung oberhalb seiner Wohnung standen.

Mittels eines Privatgutachtens eines Architekten wies er den Hausverwalter auf die Wassereinbrüche hin, die sich im weiteren Verlauf intensivierten. Der Kläger verdeutlichte, dass er der Eigentümerversammlung schon vor geraumer Zeit ...

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Verwalter-News 11. Juni 2015

Fördergeld: Reiseführer durch den Dschungel

Das deutschlandweite Dickicht der Fördertöpfe für Hauseigentümer ist kaum zu überblicken, geschweige denn zu lichten. 6.000 Quellen für finanzielle Förderungen stehen aktuell bereit, darunter vor allem direkte Zuschüsse, zinsgünstige Förderkredite und Förderkredite mit niedrigen Tilgungszuschüssen. Sie sollten genutzt werden, um Modernisierungen oder Sanierungen im Gemeinschaftseigentum auch finanziell absichern und damit die benötigte doppelt qualifizierte Mehrheit (drei Viertel der Eigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten) in der Eigentümerversammlung herstellen zu können.

Aktuell legt der Gesetzgeber besonderes Augenmerk auf die Energieeffizienz von Immobilien. So steuert der Staat etwa zehn Prozent der Kosten und bis zu 5.000 Euro je Einzelmaßnahme ...

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Verwalter-News 1. Juni 2015

Energieeinsparverordnung: Alte Heizungen müssen ausgetauscht werden

Zum gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört alles, was nicht Sonder- oder Teileigentum der einzelnen Eigentümer ist. Typischerweise zählt dazu auch die Heizungsanlage. Das sollte Ihnen als regelmäßiger Leser dieses Blogs bekannt sein.
Doch wissen Sie auch, dass vor allem ältere Gebäude ein großes Energieeinsparpotenzial aufweisen? Energetisches Bauen war vor rund 40 Jahren noch nahezu unbekannt. Eine ausreichende Wärmedämmung von Dach, Keller, Wänden und Decken fand daher ebenso wenig statt wie die Isolierverglasung von Fenstern.

Besonders ältere Eigentumswohnanlagen sollten daher energetisch saniert werden, sofern dies nicht bereits geschehen ist. Wenn Ihnen beispielsweise eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage aus einem Baujahr zwischen ...

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Verwalter-News 15. Mai 2015

Immobilienerwerb: Die Teilungserklärung verlangt Aufmerksamkeit

Während die Zinsen am Anleihenmarkt ins Bodenlose rauschen, orientieren sich mehr und mehr Anleger in Richtung Immobilien. Auch Eigentumswohnungen werden immer beliebter. Die Preise steigen, die Auswahl schrumpft. Interessieren auch Sie sich für den Erwerb einer neuen Wohnung, sollten Sie nicht nur auf Lage und Zustand des Objekts achten, sondern auch die Eigentümergemeinschaft des Hauses in Augenschein nehmen. Schließlich bedeutet der Erwerb ein langfristiges Engagement. Worauf Sie sich konkret einlassen werden, zeigt Ihnen die Teilungserklärung der Gemeinschaft.

Diese Teilungserklärung wird auch gerne als „Grundgesetz“ der beteiligten Wohnungseigentümer bezeichnet und entspricht einer notariell beglaubigten Erklärung des Alleineigentümers über die Teilung eines ...

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Verwalter-News 8. Mai 2015

Jahresabrechnung: Kein Wirtschaftsplan, sondern Einnahmen-Ausgaben-Rechnung

Alle Jahre wieder. Die Abrechnung des Hausverwalters kann in einer Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig für böses Blut sorgen.

Dass eine Jahresabrechnung, deren Zweck es stets ist, die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft darzustellen und die tatsächlich angefallenen Bewirtschaftungskosten und den Hausgeld-Vorauszahlungen gegenüber zu stellen, nur dann als ordnungsgemäß angesehen werden kann, wenn sie nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft ausweist, stellte das Landgericht Hamburg am 6. Juni 2014 (Aktenzeichen 318 S 85/13) fest. Die Jahresabrechnung habe nichts gemein mit einem Wirtschaftsplan und dürfe daher nicht die vorgesehenen Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft beinhalten.

Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer die Abrechnung ...

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Verwalter-News 20. April 2015

Förderprogramm: Höhere Zuschüsse für Ökoheizungen

Höhere Zuschüsse aus dem Steuersäckel winken seit April 2015 allen Immobilieneigentümern, die ihre Heizungssystem auf erneuerbare Energien umstellen. Die Fördersätze des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) wurden für Pelletheizungen, solarthermische Anlagen sowie Erdwärmepumpen erhöht.

Das Förderprogramm der BAFA soll besondere Anreize zur Investition in Ökoheizungen schaffen. Die Basisförderung für Pelletkessel steigt um 600 Euro auf 3.000 Euro. Bei Pelletkesseln mit Pufferspeichern sind es künftig 3.500 Euro. Pellet-Öfen mit Wassertasche erhalten künftig 2.000 Euro Grundförderung. Insgesamt stehen 300 Millionen Euro zur Verfügung. Um in den Genuss der Förderung zu kommen, muss vom Handwerker nach der Installation der Heizung ein Antrag ...

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Verwalter-News 14. April 2015

Gaspreis: Verbraucherschutz gilt auch für Eigentümergemeinschaft

Nicht zuletzt aufgrund der politisch verordneten Energiewende ziehen die Preise für Erdgas seit Jahren kräftig an. Wie auch der Strompreis gliedert sich der Gaspreis in vier Bestandteile: die Kosten für den Energieträger, die Netznutzungsentgelte, die öffentlichen Abgaben und die Steuern. Im Vergleich zum Strompreis sind die Entgelte für die Gasversorgung allerdings in größerem Maße verhandelbar. Denn je nach Lieferumfang und Region kann hier der Energieträger selbst bis zu 60 Prozent des Endpreises ausmachen und damit ein weites Feld für Verhandlungen bieten. Strukturierte Bieterabfragen gehören vor diesem Hintergrund zum Pflichtprogramm einer seriösen Hausverwaltung.

Was aber bleibt zu tun, wenn der Gasversorger ...

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Verwalter-News 9. April 2015

Sondereigentum: Sanierungskosten trägt nicht die WEG

Oftmals kann es innerhalb einer Eigentümergemeinschaft zu Streitigkeiten bezüglich der Finanzierung von Sanierungen kommen. Nicht selten liegt eine solche Auseinandersetzung in einem nicht ausreichenden Bewusstsein für die Charakteristika von Sonder- und Gemeinschaftseigentum begründet.

Beide Eigentumsarten sind klar voneinander zu trennen. Die Hausverwaltung, das heißt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, ist streng von der Verwaltung des Sondereigentums (im Regelfall die Eigentumswohnung) zu unterscheiden. Die eigentliche Hausverwaltung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Die Mietwohnungsverwaltung, als Verwaltung von Sondereigentum, obliegt demgegenüber dem jeweiligen Eigentümer.

Zum Themenkomplex Sanierungen und Sondereigentum hat das Landgericht Hamburg-Blankenese am 8. Januar 2014 (Aktenzeichen 539 C 17/13) ein bedeutsames Urteil ...

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Verwalter-News 2. April 2015

Hausverwalter: Bonität eines potentiellen Käufers darf überprüft werden

Gerade, wenn größere Sanierungen anstehen, wird das Miteinander in einer Wohnungseigentümergemeinschaft oft auf eine harte Probe gestellt.

Umfangreiche Erneuerungen sollte die Gemeinschaft stets längerfristig und möglichst präzise im Voraus planen. Umfassende Sanierungen werden in bewohnten Gebäuden zumeist in Zyklen von 25 Jahren notwendig. Gemeinschaftliche Teile der Immobilie werden dabei stets in Verantwortung der Gemeinschaft saniert.

Und auch Hausverwalter sollten Sanierungen stets mitbedenken. Auch bei der Auswahl des Käufers einer zu veräußernden Eigentumswohnung. Wie das Landgericht Köln am 8. September 2014 (Aktenzeichen 29 T 96/14) klarstellte, darf ein Hausverwalter seine Zustimmung zur Veräußerung einer Eigentumswohnung von der Bonität des Erwerbers abhängig ...

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